Grunderwerbsteuer NEU – ab 01.01.2016

Gastkomemtar von Rechtsanwalt Dr. Hubert F. Kinz

Ursprünglich hat der Verfassungsgerichtshof mit seinem Erkenntnis vom 27.11.2012 festgestellt, dass die alte Bewertung von grunderwerbsteuerrechtlichen Vorgängen, die unentgeltliche Übertragungen zu Grunde gelegt haben, verfassungsrechtliche bedenklich ist. Durch die Steuerreform 2015 ist ab 01.01.2016 eine neue Berechnung gesetzlich vorgesehen. Wählbar sind entweder ein Pauschalwertmodell (eine Summe des anteiligen dreifachen Bodenwertes zuzüglich des anteiligen Gebäudewertes als Bemessungsgrundlage)  oder aber, die Wertermittlung des Grundstückswertes anhand eines geeigneten Immobilienpreisspiegels. Dazu ist eine Verordnung des Finanzministers vor Jahresende ergangen.

Die anteilige Grundfläche ergibt sich aus dem Grundbuch oder als Nutzwertanteil bei Wohnungseigentumseinheiten. Der Bodenwert pro m² ist der ungekürzte, nicht angepasste durchschnittliche ursprüngliche Wert laut dem Einheitswertbescheid. Dieser ist mit einem Hochrechnungsfaktor, der in dem Anhang zur Verordnung enthalten ist, hochzurechnen und dann zur Gänze oder bei Übertragung von Anteilen anteilig zu Grunde zu legen.  Zuzüglich dazu ist der Gebäudewert zu ermitteln.

Sollte dieser Wert zu hoch sein und ein Gutachten einen geringeren gemeinen Wert feststellen, ist dieser zu Grunde zu legen. Voraussetzung ist, dass ein zertifizierter Immobiliensachverständige dies festlegt, was die Vermutung der Richtigkeit des ermittelten Wertes zur Folge hat.

Ist der Wert ermittelt, ist die Steuer bei unentgeltlichem Erwerb für die ersten EUR 250.000,00  0,5%, für die nächsten EUR 150.000,00   2% und darüber hinaus 3,5%.

Bei entgeltlichen Erwerben ist der Wert die Gegenleistung und die Steuer immer 3,5% der Gegenleistung.

Vorsicht ist geboten, wenn eine gemischte Schenkung vorliegt, also ein Rechtsgeschäft, das teileweise entgeltlich und teilweise unentgeltlich ist. Hier sind verschiedene Stufen durch das Gesetz neu eingeführt worden, nämlich unentgeltlich (liegt vor, wenn der entgeltliche Anteil unter 30% ist), teilentgeltlich (liegt vor, wenn der entgeltliche Anteil über 30% und bis 70% liegt) und  entgeltlich (liegt vor, wenn der entgeltliche Anteil über 70% ist). Ist die entgeltliche Gegenleistung vorhanden, aber nicht zu ermitteln, gilt eine gesetzliche Fiktion der Teilentgeltlichkeit mit 50% der Gegenleitung.

Damit werden Übertragungen oft teurer, wie bisher, aber in manchen Fällen auch billiger (bei niederen Werten). Wir beraten Sie dazu gerne und haben auch geeignete Gutachter zur Verfügung, die, sofern es sich um entsprechende Größenordnungen handelt, eine gutachtliche Absicherung der Übertragung und der Steuerberechnung durchführen.

Die Kommentare wurden geschlossen